「マンション管理評価読本----価値をあげる管理の常識」（学芸出版）のなかで、私は「中古マンションの価格は下がらない」というテーマで分担執筆をいたしました。マンション購入や現在お住まいのマンション管理組合運営にかならずお役に立つことでしょう。ぜひ、ご購読してください。管理評価の事業内容は「京都マンション管理評価機構」のＨＰをお訪ねください。この管理評価機構が運営するマンションデータバンクを見れば、管理がよいマンションを一覧できます。

私はこの本の中で、築年数が２０年、３０年になれば、すっかり評価が定着し、値下げのリスクが少なくなることを資料で証明しております。マンション購入に当たって、築年数にこだわらず、物件探しをするようおすすめいたします。きっとお値打ちのマンションを探すことが出来るでしょう。「京都マンション情報」のＨＰ、毎月発行している「情報誌」、そしてこの本をご活用ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　2012年2月4日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産コンサルタント

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天野博

消費税など増税が具体化され、投資、実需を問わず、不動産市場に資金が流入するものと予測されます。株式や債券市場からも不動産市場に資金が移動しているようです。

住宅を中心とする不動産市場は税制や景気政策の影響をうけやすい特徴があります。減税効果が大きいマンションのファミリータイプには増税前の「駆け込み心理」が働き、動きが活発化するでしょう。

さて、都心の収益力のあるマンションは、家賃が下がりにくいので、投資家が注目しています。デフレに強いのです。さらに都心立地のマンションは価格上昇の流れになりやすいので、インフレにも強いという性格があります。このように、デフレにもインフレにも強いという要素を充たすマンションがねらい目でしょう。

今後、日本経済は長期的には、縮小傾向をたどると見られていますので、不動産も十分選別して購入しなければなりません。

　　　　　　　　　　　　　　　　2012年2月4日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産コンサルタント

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天野博

東京霞ヶ関のビルで、また大手不動産会社担当者を聴衆としていたので緊張しましたが、先に弁護士のかたの詳しい解説がありましたので、それをトレースしながら、話題を広げていきました。

私は、賃貸借や売買は市民社会で最もよく繰り返される契約ですから、この契約に国家権力（つまり、裁判所）が介入するのは避けられるべきと考え、成立した契約をひっくり返すのは裁判所も慎重だろうと予測していました。しかし、敷引き特約や更新料を無効とする判決が相次ぎ、市場ではまず、敷引き特約がすっかり姿を消しましたし、更新料もなくなりつつあります。

さる１月３１日、昨年１０月の京都地裁の判決を解説しながら、更新料有効の最高裁判決が期待できる状況だと予測しました。この講演が好評で、今回の東京でのセミナーとなった次第です。

さて、京都地裁は、大家の解約権が制限されているとはいえ、借家人の解約がいつでも自由にできるわけではないと鋭い問題点を提起。たとえば、２年契約を結べば、大家はその２年間の家賃収入をあてにするから、途中契約はその期待を覆すわけで、違約金や解約金の処理があってもおかしくない。そして、その金額は１ヶ月分としても許されると判示した。更新料はその違約金を含むと解釈できる、この指摘は斬新で、実務と法律との接点を解明した名判決でした。

この裁判官は、すでに最高裁が更新料訴訟のため、法廷を開くことをきめていることをわかって、その判決の方向性に影響を及ぼすような、「野心的」な見解だともいえるでしょう。

そして、この３月、最高裁が敷引き特約を有効とする判決を出して、状況は一変しました。すでに、最高裁は敷引き特約は無効との判断を行なっていましたから、関係者に衝撃を与えてたのでした。この判決はしかし、無効との判例を着実に踏襲しています。

①明確な合意があれば、契約は成立すること。とくに不合理でなければ、消費者契約法を適用できないとし、２年で家賃の２か月分ほどを差し引くのは許されると。

②もっと大きなことは、家賃に含まれているべき「通常損耗の費用」すら、特約により、賃借人に転嫁してよいこと。これは予想を超える判断であり、今後、訴訟の流れをすっかり、変えるでしょう。

最高裁は、契約社会を尊重する、リべラルな立場を堅持したたいへん、珍しい出来事と言えますね。

これは、私がこれまで、主張してきたところの、民間で一旦成立した契約をひっくり返すのはよほどの不合理がなければということが確認されたのです。

最高裁は７月、更新料について、無効かどうかではなく、有効との観点から、その定義、許容される額の、ふたつの判断を行なうことでしょう。

この間、京都では新景観政策による規制強化のため、新築マンションの供給が大幅に減少し、マンション流津市場も次第に「品薄感」を深めつつあったのでした。

そこに、主として東京からの需要が急増し、いっそう、品不足が広がったというわけです。下記の表は中京区の価格帯別在庫動向です。４０００万以上の高額帯が一挙に売れてしまったことがお分かりただけるでしょう。

「田の字」エリアを中心とする都心部の「売り手市場」への転換はその周辺、そして、京都市の郊外エリアにもすくなくない影響を及ぼすと考えられます。

これから、１年ないし２年は、需給関係がタイトなまま推移するでしょう。他の行政区の在庫動向にご注目下さい。

マンション在庫価格帯推移（中京区）
	2010.8	2010.9	10	11	2010.12	2011.1	2011.3	2011.4
ワンルーム外収益物件	40	56	63	64	64	69	65	72
１０００万以上	19	22	20	22	18	25	25	20
２０００万以上	18	17	20	25	22	28	30	28
３０００万以上	17	12	14	18	18	21	17	15
４０００万以上	9	8	10	6	6	8	7	5
５０００万以上	2	1	4	3	3	3	2	0
６０００万以上	7	6	6	6	4	4	3	1
合計	112	122	137	144	135	158	149	141

最新の同省短期地価動向でも、地価上昇地点増加と、解説していましたから、長期下落傾向をたどる地価にひさしぶりに、変化の兆しでしょう。

以前から、繰り返し、お話して来ましたが、地価公示は実際の価格動向と1年以上はずれるものです。バブルの頂点は1990年春でしたが、公示地価では1991年1月（3月公表）でした。まさに、地価が大きく下落しているさなかに、土地は上がっていると国が発表しました。事ほどさように、市場と役所とはずれてしまうものなのです。

さて、今回の底打ち、底いり感をどう受け止めるべきでしょうか。

関連会社の消費者経済研究所が3ヶ月ごとに調査している地価動向では、この2年間ほど、横ばいで推移しており、昨年秋からは品薄感が強まり、地価は強含みに転じようとしています。特に、都心エリアではその傾向が顕著です。売り物が少なくなれば、買い手が減らない限り、価格は上昇します。それが普通の市場です。

ただし、郊外のバス圏や駅から遠いエリアは地価はさらに下落するでしょう。なぜなら、住宅需要は縮小しているからです。波が引いていくように、取り残されいくエリアが拡大します。この長期的傾向は変わりません。

一方で、住宅需要が都心、とくにマンションにむかう傾向も強くなっています。この二つの動きのなかで地価が決まっていくのです。

ですから、長期的傾向と、現在の市場動向（需給関係）をよく見て、物件選択をしなければなりません。

下記の表は消費者経済研究所の地価調査です。

2004年12月は不動産市場が不振で、地価が下落した時期のボトムでした。

2007年3月は住宅需要が回復し、地価が上昇した時期のトップでした。この時、京都市が新景観政策を発表し、不動産市場は先安感に包まれ、この後下落の一方をたどることになりました。

2009年3月以降、需給関係（主として売り物件数の増減）が安定するとともに、地価は落ち着きを取り戻します。

そして、このシーズン、都心エリアをはじめとして「売り手市場」への転換、移行が進みつつあるのです。この変化はかつてない動きなので、もう少し推移を見てから、分析をしたいと思います。

平均坪単価推移（土地）
	2004.12	2007.03	2008.03	2009.3	2009.6	2009.9	2009.12	2010.3	2010.6	20109	2010.12
長岡天神徒歩15分	72	90	80	70	70	70	70	70	70	70	70
桂駅徒歩15分	84	120	100	95	90	90	90	90	90	90	90
右京区太秦	65	88	78	68	68	65	65	65	65	65	65
北区紫竹・上賀茂(３０坪）	82	125	100	95	90	90	90	90	90	90	90
上高野（３０坪）	72	100	85	75	70	70	70	70	70	70	70
上京区西陣	73	90	80	75	75	75	75	75	75	75	77
中京区西ﾉ京	82	110	100	90	90	90	90	90	90	90	90
下京区梅小路	77	90	85	75	75	75	75	75	75	75	75
東山区今熊野	78	85	80	75	75	75	75	75	75	75	75
南区吉祥院	60	70	60	55	55	55	55	55	55	55	55
伏見区深草	60	70	58	55	50	50	50	50	50	50	50
小倉徒歩10～15分	45	50	50	45	45	45	45	45	45	45	45
山科区東野	55	55	48	42	42	42	42	42	42	42	42
瀬田徒歩10～15分	35	50	40	32	32	32	32	35	35	35	35
戸建住宅（２０坪程度）敷地部分の坪単価（単位：万円）
公示地点のうちから最も条件が近いものを選んで比較（万円未満四捨五入）

そのおり、リム・ボン立命館大教授、宗田京都府立大准教授のお二人はともに「挑発しますが」と「景観論争」を業界団体に仕掛けてきました。

リム教授「業界は不景気だと言っておられる。経済活動のよしあしは心理的なものがあるが、今振り返って（冷静になって）、新景観政策が失敗だったか。不適格マンションの値段が上がっている、知り合いのデベロッパー開発担当者は、15ｍの高さ規制エリア（田の字地区）でも、売れる。広いもののほうが売れると言ってます。」

宗田准教授「川島さんが建築紛争の解決に当たり、地元住民の同意を取れというのは行政の怠慢だといわれたが、市民間で解決すべきが業界は困るんでしょう。行政に依存するというのは、どうか。」

景観政策推進を旗頭に、地域ボスが台頭するのはどうかというのが、宅建協会の指摘です。行政主導だ始まった景観政策は当然、行政主導で進めなければならないでしょう。白書案でも、京都市民の理解、浸透が停滞気味であることも示しています。宗田先生の批判は的外れではありませんか。

さて、リム教授の挑発ですが、私は次の通り、反論しました。

①既存不適格マンションの価格が強含みになっているのは、新築マンションの供給を抑えている、もっぱら需給関係（新景観政策施行以前と比較し半減、品不足状況となっています）によるもの。築30年、40年のマンションの評価が見直され、流通するようななるかどうかが問題でしょう、と。リム先生、うなづいておられました。

①マンション価格について、京阪神の都心地区を集計し、京都市が他の年より高めに推移していると解説されていたので、資料が新築と中古を一緒にしているのは、間違っていると批判しました。なぜなら、新築は分譲時で価格が決まり、入居時（登記時にサンプルとして収集）と1年以上ずれるからです。中古は契約と登記のずれは平均一か月ほどでしょう。研究会は資料を見直すそうです。

②新たな規制は大量の既存不適格建物をもたらすリスクが生じます。たとえば、戦後の建築基準法施行で路地奥の家が「再建不可」となって、売買しにくくなり、空き家が増えるなど、都市計画や防災上、大きな問題となってきました。私たちはマンション管理組合とともに、今回の景観政策実施により、都心のマンションが既存不適格になる問題を指摘してきました。研究会は景観白書第5章「よりよい京都の景観づくりに向けて」のおいて、課題としてとリあげるよう検討することとしました。

景観システム検証のために必要な資料がたくさん列記してありましたが、地価や住宅価格の動向に関するものは、大まかな傾向を示すものか、公示地価のように実態を反映しないものが多かったのです。そこで、中古マンション価格の推移を調査するように提言しました。中古マンションは毎月、リアルタイムで変化しますから、その変化を把握できれば、即時的な検証が可能になります。宅建協会がその資料を提供できる用意があると付言しました。

また、住宅審議会が本年、マスタープランの中で数値をあげて「中古住宅流通量を増やす」としており、新景観政策の実施には、既存住宅の価値向上、とくにその流通促進策が欠かせないと、戦後すぐの建築基準法制定で、路地奥の再建築不可物件が大量に生じて都市、住宅問題を深刻化させて経過を指摘しながら提言しました。寺田景観政策監が私の提言に対し肯定的に回答していられました。

当日の参加者には知り合いの方が少なくありませんでした。京都建築事務所川下さんは第一次マンション問題研究会から３０年のおつきあい、都市居住文化研究所の道家さんとも長いお付き合いですし、寺田さんとは住宅政策係時代から30年、皆様との多様な関係性を広げているところです。

百万遍では「あーす食堂閑楽庵」で昼食、休憩。

往復１２キロをこえるデモはとても疲れました。とくに腰の痛みが取れません。運動不足でしょうか。年でしょうか。

今は、完全菜食（ベジタリアン）専科、純米酒の飲食店です。特にこの店では「すーぷぎょうざ」「マテン麺」「寺町彌光庵のカレー」をメインに、手ごろな価格帯の料理を楽しんでいただけます。

どうか、ご利用下さい。721-0789です。

屋号の「閑楽庵」は亡き牧野さんの、号でした。彼のお父さんは浄土真宗では有名な僧侶だと伺っています。整然、彌光庵主、工藤美弥子（釈彌光）さんともとても親しくしていて、彌光庵で毎月開催している「歎異抄」の会に亡くなる直前まで参加しておられました。彼の本も少し、店の本棚においてあります。

本と言えば、「ガロ」「コム」の１９６８年前後の、昔懐かしい漫画雑誌も現物が手にとって読むことが出来ます。

　昨年３月に設立された「日朝友好京都ネット」はこれまで、日本と朝鮮の文化・学術・市民交流を促進することで、日本人と在日コリアンとの交流を深めるための日朝友好親善活動を進めてきました。

　総会に先立ち、立命館大学国際関係学部の中戸祐夫教授が、「『朝鮮』を語ることの難しさ、そして大切さ」と題して記念講演を行いました。中戸教授は、日本では「朝鮮」という他者を語ることが困難な状況にあると述べ、相手の立場に立って考えることで、知の枠組みとその位置付けをしなおす必要があると指摘。「朝鮮」を学ぶことは、西洋中心的な視点や思考を転換する可能性を秘めていると。そのうえで、文化、学術を通して「朝鮮」を語ることの重要性について強調されました。

　続いて、「日朝友好京都ネット」の設立に尽力し、志半ばに亡くなった上田昇副会長兼理事長と牧野一樹理事に黙祷が捧げられた。この団体は親友、牧野一樹さんが最晩年、最後の力を尽くして設立しました。亡き牧野さんの遺志をついで、この組織の発展にかかわる気持ちです。

京都ではこうしたまじめな組織が地に足をつけて活動、事業を行なっていることは貴重だと思います。

その案内は「ルピエ四条管理組合フォーラム」で検索してください。また、その報告集の余部がありますので、おと言わせ下さい。

このマンションの管理方式は、本来の管理組合方式と管理者方式との中間形態です。折田弁護士は講演の中で、管理者方式が無関心を助長するという問題点があり、一方管理組合方式も役員のなり手不足という深刻な問題点を抱えており形式的運営と管理会社まかせになりがち、ルピエ四条方式は管理組合方式の延長と言う形態であり、評価できると。

谷口教授は「画期的なことだ。がけっぷちからよみがえった。都市のゴミになりかねない管理が放棄される可能性のあるマンションの未来を示す。希望である。」と高く評価しました。

また、衣笠グリーンハイツ管理組合役員の小畠さんは築３８年のマンションの未来を展望する堅実な活動実績を披瀝ｓれました。見事な歴史だと思いましたね。

京都マンション管理組合懇談会事務局の中浜さんは、既存不適格マンション問題を提起し、国や京都市の施策を待つことな区、管理レベル向上策をすすめる必要のあることを話されました。

また、私が経営しているアールエスティ㈱のメインのＨＰ、「京都マンション情報」がりニューアルされて、昨年１１月からヤフーで一番になるなど好評を頂いています。そして、私はこの会社のHPで市況情報を解説していますので、不動産市況に関心がある方はどうか、このHPをお尋ね下さい。

「不動産コンサルタント天野博」のブログでは、会社のHPで話しにくいこと、非公式な情報をお伝えしたく思います。

ところで、京都最大規模の「京都不動産検索情報」の調査によると、昨年後半、在庫（販売中物件の総数）が減少傾向を示していることがわかりました。戸建てもマンションもです。

在庫が減少すれば、価格はもう下りません。市場は第一に、需給関係で動きます。私が主宰している消費者経済研究所では３ヶ月ごとに地価や在庫の動向を、地元有力企業経営者にヒヤリングして行なっています。もう３０年以上のデータがあります。昨年１２月末の調査でも、中古住宅の在庫が減少し、地価は底堅くなってきています。不景気なので、市場の先行きは楽観できませんが、需給関係から見れば、価格はもう下りにくい様相です。

営業現場の感覚では、不動産への投資家が増えているように感じられますね。ワンルームから１０００万台の１LDKまで、収益物件を購入したいと言う人が多いのです。また、２億から３億前後の、収益物件を探す人も目立ちます。銀行が融資する顧客層にとっては不動産投資は魅力のあるマーケットなのでしょう。

冷おろしの二番、「醴泉」、岐阜県養老町、玉泉堂酒造の、水に恵まれた銘酒。水がよいとすーと体に入っていきます。この感覚はすごいですね。

「香住鶴」、ほのかな酸味、日本酒度＋３。「男っぽい酒」（滝本さん）。日本海、香住町の酒蔵、地元に根付いこうとし、根付いた酒で、誇り高い。豊岡を越えて南へ行かないといわれてきました。「しっかり、燗も」（滝本さん）。

「白岳仙ひやおろし」、福井県安本酒造の結婚したばかりの若主人が、「やる気満々で」（滝本さん）で造った酒。「実力ナンバーワンの黒龍に匹敵する」（滝本さん）。黒龍とおなじ杜氏の作品。黒龍は香りのきれいで上品なお酒、皇太子が好きだと言う。白は白山から、岳は安本岳史から、仙は白山の伏流水を地下深くから採っていることからか------。

枚方でたった1軒残っている重村酒造の「穂谷の里」、精米歩合60％と気合が入っている、料理人が勧めて口コミで知られるよう担ったと言います。

「竹泉」は但馬、朝来市の名門、田治米合名の作品。「含む、力強い」（滝本さん）。現経営者は３８歳の若手、「私は彼を評価している」（滝本さん）。会員から「ラベルをもっと工夫してほしい」との発言。

「益荒男」を滝本さん「がツンとくる味ながら呑み安い」と絶賛。普遍性のある酒と変わった評論も。山廃じこみでは一番、能登杜氏の傑作。白山の水を生かした鹿野酒造の逸品。

「秋鹿」は関西では一番と滝本さんが評価する銘酒。

さて、１１月は祝日（勤労感謝の日）に特別例会を企画しましたので、ご案内申しあげます。

午後３時、曼殊院門前「弁天茶屋」に集合し菌塚を訪ね、きらら坂を散策。

午後４時から、「旬彩いかわ」で例会。会費４千円。白川通北大路上ルふた筋目東入る。