地価は「下げ止まるか」

８月２４日、各紙が「地価に下げどまり感」と見出しをつけ、国土交通省の地価動向調査を報じています。この調査は他の公的地価調査（公示地価、基準地価、路線価）と比べて、３ヵ月後とのトレンドを示す必要がある事からか、実際の市況感に近いように思われます。参考になるでしょう。この調査によれば地価は下げ足（テンポ）をゆるめつつあることがわかります。さて、それを「下げ止まり」と評価するべきかどうか、疑問です。

私たちも３ヶ月ごとに、京都市とその周辺都市、１４地点の地価動向を地元有力業者とともに、調査しています。この６月末、全域でなお値下がり傾向をたどっていました。この９月末も同様の傾向を示すのではないかとみています。前回のバブル崩壊（１９９０年代前半）のような信用不安を生じるような地価崩壊はないものの、地価の長期低落は避けられそうにありません。需給調整の最前線にいる地元不動産業者が先安感を強く持っていると言うこと、これが大きな理由です。

日本特有の「硬直性」「遅効性」があって、これまでは家賃動向は地価の動きを反映しにくい状況が当たり前のように続いてきました。しかし、賃貸市場もこの春から深刻な需要不足、需要減退にさらされ、大きな変化の時代にはいりつつあります。家賃下落の本格化はまず、収益物件市場を直撃し、不動産価格を下げていくでしょう。家賃と地価の連動性は強まったと考えられます。

長期的な投資である不動産取得は、元本割れのリスクを十分、検証して行なうべきだと思います。言い換えると、元本割れしても、それを超える満足度が高いかどうか、なのです。