恒例のF1例会が11月15日、開催されました。地元有力企業のオーナー社長が会員です。
緊迫する景気動向をうけて、不動産市況の見通しについていつものように率直な意見交換を行いました。
まず、地価の先行きについてですが、会員の大勢は1990年代のバブル崩壊のような、地価がピーク（1989年12月から1990年３月）に比べて、１割とか２割なるような事態はおこらないと予測します。
京都の場合、地価は新景観政策の公表時、２００６年春から秋がピークでした。その後、地価は下落傾向を辿っています。それでも、ピーク比、２割から３割ていどダウンの水準でしょうか。
たとえば、京都の住宅地の一番、下鴨はピーク時が坪＠１８０万前後、今１４０万から１６０万あたりで成約しています。
また、都心の中古マンション、ピークが坪＠１６０万、１４０万前後に下がって、弱含みながら、この水準で推移しています。
底値をどう読むか、一番難しいところですが、参考になるのは今回の地価上昇開始前の、２００３年から２００５年の価格です。この価格は実は、バブル崩壊後の最安値でもあります。つまり、この２０年間、あらゆる政策を動員しても、地価は底打ちしなかったのでした。
その底値は、下鴨も都心の中古マンションもいずれも、＠１２０万ほどでした。わかりやすいので覚えておいてください。
ですから、今回の不況による地価下落が、前回の底値にまで下がったとしても、下落幅はピーク比、およそ３割ていどにはおさまるとの見方なのです。不動産業界の一部にはそういう意味で楽観論もあるほどです。
ただし、バブル崩壊と違うところは、世界的な不況、とくに主だった国がすべて不動産価格の下落局面にあることです。バブル崩壊は日本の国内で解決できましたし、実際に海外からの資金流入で不動産市場は活性化されました。今回は様相をまったく異にしていますね。
バブル崩壊後、２０年地価下落が続きながらも、マンションを中心として不動産市場はいくどか、それなりに活気が出ていましたが、今後の市場をどう読めるか、読めないのか、きわめて深刻な事態も予測される状況でもあります。
しかしながら、景気の変動を受けにくい家賃相場を基準にして物事を考えていく方法があります。私たちのお客様も大小の投資家が少なくありません。預金の利息が低いので、不動産投資の魅力は衰えてないのです。収益力があるかどうかが、ますます不動産評価の基本になっていくことでしょう。
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